Comunione ereditaria di due fratelli

– Il presente articolo è già stato pubblicato in data 12.12.2011 e viene oggi ripubblicato. 

Tuttavia, da allora non ha subito modifiche e non si garantisce della sua attualità rispetto alle leggi attuali

Per avere maggiori informazioni sul tema trattato dal post e sulla sua attualità lasciate un commento qui sotto –

Nel febbraio del 2011 è venuta a mancare mia madre, al seguito io e mio fratello siamo diventati gli eredi, poichè mio padre è mancato anni addietro. Dal momento  in cui è mancata mia madre mio fratello ha continuato ad avere la residenza e domicilio in quell’abitazione ma vive da altra parte con la sua compagna. Per negligenza da parte di mio fratello non ha pagato le bollette di luce e telefono e a seguito è stata sospesa l’erogazione di quest’ultima e disabilitato il servizio telefonico. Non ha pagato le spese condominiali e nemmeno un affitto per quel che concerne la mia parte di casa. A maggio ho ricevuto una lettera da parte dell’avvocato di mio fratello che mi dice che lui avrebbe voluto comprare la mia parte di casa. La casa vale all’incirca 100.000€ però l’avvocato dice che mi spetterebbero 43.000€ e non i 50.000€ poichè necessità di ristrutturazione. Io mi chiedo nella suddivisione bisogna calcolare solo il 50% senza tener conto di lavori di ristrutturazione o no?  Le spese condominiali le devo pagare anche io, nonostante io non abbia mai percepito una quota di affitto, e se è mio diritto avere un impegno scritto dal momento in cui mio fratello dice di voler acquistare la mia parte di casa e avere un anticipo in denaro. Sperando di essere il più chiara possibile  la ringrazio anticipatamente sperando in una sua risposta! (Marika, via posta elettronica)

La comunione ereditaria si ha nel momento in cui una persona muore – de cuius – e si apre la successione: da quel momento tutti (mobili ed immobili) i beni del defunto entrano nell’asse ereditario e gli eredi ne sono comproprietari pro quota.

Ai sensi dell’art. 732 cod. civ. l’erede che vuole alienare la sua quota di proprietà deve offrirla in prelazione ai coeredi, indicandone il prezzo.

Nel tuo caso, tuo fratello intende acquistare la tua quota di bene. Ora non è chiaro perchè mi chiedi se si deve o meno tener conto dei lavori di ristrutturazione: se i lavori di ristrutturazione verranno eseguiti una volta che tuo fratello acquisterà la tua quota dell’immobile è chiaro che se ne farà interamente carico lui, se invece tali lavori sono stati eseguiti in passato allora è chiaro che il valore dell’immobile andrà diviso equamente.

Se la stima fatta da tuo fratello non ti sembra corretta, puoi sempre far valutare l’immobile da un perito di tua fiducia e sulla base di tale perizia iniziare le trattative per la vendita dell’immobile.

In merito alla spese condominiali, la questione è un po’ più complessa.

A mio avviso tuo fratello, avendo comunque mantenuto per sua negligenza la residenza in tale immobile, si dovrebbe fare interamente carico delle spese a carattere ordinario, mentre andrebbero ripartite al 50% (dato che comunque anche tu sei proprietaria) le spese a carattere straordinario. In sostanza credo che per analogia si dovrebbe applicare la ripartizione delle spese come accade tra proprietario e conduttore, con la precisazione che essendo nel vostro caso due comproprietari queste vanno corrisposte nella misura del 50% ciascuno.

Infine tu parli di “impegno scritto”: giuridicamente questo si chiama atto preliminare ed è previsto dall’art. 1351 cod. civ..

Il contratto preliminare – o promessa di vendita – è l’atto che precede il rogito, anche questo si fa normalmente presso un notaio, e in tale atto solitamente si trovano:

  • i dati identificativi dell’immobile;
  • il prezzo dell’immobile nonchè modalità e termini di pagamento;
  • la regolarità dell’immobile rispetto alle norme edilizie ed esistenza di eventuali vincoli (ipoteche, servitu’, etc.);
  • il titolo del possesso con la data in cui esso inizia e le eventuali limitazioni;
  • il versamento dell’acconto o della caparra (di circa il 20-25% del prezzo totale);
  •  la data entro la quale andrà stipulato il rogito;
  • la data e firma dei contraenti.

Faccio solo un’ultima precisazione in merito all’acconto e alla caparra:

  •  l’acconto altro non è che un anticipo della somma che la parte acquirente (tuo fratello) andrà a versare alla parte venditrice (tu);
  • la caparra confirmatoria, invece, ai sensi dell’art. 1385 cod. civ., è una somma di denaro che in caso di adempimento della prestazione deve essere imputata alla prestazione dovuta. Il secondo comma specifica che se la parte che versa la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto trattenendo per sè la caparra; se, invece, è inadempiente chi riceve la caparra, l’altra parte può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra versata.

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